US-Immobilie geerbt: Wie § 21 ErbStG die doppelte Erbschaftsteuer in Deutschland verhindert

Der typische Fall: Was passiert nach dem Tod der Tante in Florida?

Die Konstellation ist häufiger, als die meisten Mandanten glauben. Eine in Hamburg lebende Nichte erbt von ihrer in Cape Coral verstorbenen Tante zu gleichen Teilen mit der Schwester ein Einfamilienhaus (Verkehrswert 750.000 USD) sowie ein Wertpapierdepot bei Charles Schwab (Saldo 380.000 USD, davon 320.000 USD US-Aktien). Was passiert nun nacheinander?

Schritt 1: Probate-Verfahren in Florida. Ein US-Personal Representative wird vom Probate Court eingesetzt; er ermittelt das Vermögen, befriedigt Verbindlichkeiten und reicht beim IRS die Form 706-NA für nicht-residente Erblasser ein. Frist: 9 Monate ab Sterbedatum, mit Verlängerung auf 15 Monate nach Form 4768.

Schritt 2: Treaty-Pro-Rata-Berechnung. Da die Erblasserin in Deutschland ansässig war (oder als deutsche Staatsbürgerin Treaty-Benefits genießt), greift Art. 10 Abs. 5 DBA-USA-Erb. Bei einem Welt-Nachlass von beispielsweise 2,2 Mio. USD und einem US-Situs-Vermögen von 1,07 Mio. USD beträgt der anteilige Unified Credit 15.000.000 × (1.070.000 / 2.200.000) = ca. 7,3 Mio. USD. Federal Estate Tax: null.

Schritt 3: IRS Transfer Certificate (Form 5173). Charles Schwab gibt das Depot erst frei, wenn das IRS die Bescheinigung ausgestellt hat — derzeit Bearbeitungszeit über 24 Monate. Bis dahin ist Liquidität gebunden.

Schritt 4: Deutsche Erbschaftsteuer. Die Nichte und ihre Schwester erhalten den Erwerb anteilig. § 30 ErbStG verlangt Anzeige innerhalb von drei Monaten. Bewertung der Immobilie nach § 11 BewG zum gemeinen Wert; Wertpapiere zu Stichtagskursen. Steuersatz Steuerklasse II (Nichte): 15 %–43 % je nach Erwerbswert; Freibetrag 20.000 EUR.

Schritt 5: § 21 ErbStG-Anrechnung. Soweit Federal Estate Tax tatsächlich angefallen ist (im obigen Beispiel: null), kann sie auf die deutsche Steuer angerechnet werden. Ohne tatsächliche US-Belastung läuft die Anrechnung leer.

Wie funktioniert die Per-Country-Limitierung des § 21 ErbStG?

• 21 Abs. 1 Satz 2 ErbStG begrenzt die Anrechnung auf die deutsche Steuer, die auf das anrechenbare Auslandsvermögen entfällt. Maßgebliche Formel:

Anrechenbare deutsche Steuer = deutsche Gesamtsteuer × (Auslandsvermögen ÷ Gesamterwerb).

Beispiel: Gesamterwerb 800.000 EUR, davon 300.000 EUR US-Vermögen; deutsche Erbschaftsteuer Steuerklasse II beträgt 165.000 EUR. Anrechenbare deutsche Steuer auf US-Vermögen: 165.000 × (300.000 / 800.000) = 61.875 EUR. Selbst wenn die US-Federal-Estate-Tax 100.000 EUR beträgt, ist die Anrechnung auf 61.875 EUR begrenzt.

Die Per-Country-Limitierung ist länderbezogen zu verstehen — Auslandsvermögen aus mehreren Staaten wird nicht zusammengerechnet. Wer parallel US- und Schweizer Vermögen erbt, muss die Anrechnung getrennt nach jedem Staat berechnen.

Die Definition des Auslandsvermögens richtet sich nach § 121 BewG: Grundbesitz im Ausland und Wirtschaftsgüter, die einer ausländischen Betriebsstätte dienen, gelten als Auslandsvermögen. US-Wertpapiere ohne Betriebsstättenbezug sind nach BFH-Rechtsprechung (II R 10/12 v. 19.6.2013) nicht zwangsläufig Auslandsvermögen im Sinne von § 21 ErbStG — eine wichtige Abgrenzung, die in der Praxis häufig übersehen wird.

Was gilt im DBA-USA-Erb für US-Immobilien?

Art. 5 DBA-USA-Erb regelt die Belegenheit unbeweglichen Vermögens: US-Grundstücke gelten als US-belegen, deutsche Grundstücke als deutsch-belegen — ohne Modifikation. Das Belegenheitsstaatprinzip führt dazu, dass die USA für US-Grundstücke die volle Federal Estate Tax erheben dürfen.

Art. 11 DBA-USA-Erb regelt die Anrechnung. Deutschland gewährt für die in den USA gezahlte Federal Estate Tax die Anrechnung gegen die deutsche Erbschaftsteuer im Rahmen der § 21-ErbStG-Begrenzung. Die Treaty-Bestimmung hat keinen eigenständigen Anrechnungsmechanismus — sie aktiviert das § 21-Verfahren des nationalen Rechts.

Für Aktien an US-Kapitalgesellschaften modifiziert Art. 11 Abs. 1 lit. b DBA: Aktien gelten dann nicht als US-belegen, wenn der Erblasser in Deutschland ansässig war. Diese Treaty-Position kann das US-Situs-Vermögen drastisch reduzieren — der entsprechende Antrag muss aber aktiv auf der Form 706-NA des US-Personal-Representative gestellt werden.

Welche US-State-Estate-Taxes drohen — und warum sind sie problematischer?

Zwölf US-Bundesstaaten und der District of Columbia erheben 2026 eigenständige Erbschaft- oder Nachlasssteuern. Die Belegenheit der Immobilie entscheidet über die Anwendbarkeit:

Florida und Texas — die häufigsten Belegenheitsstaaten für deutsche Ferienimmobilien — erheben keine State Estate Tax. Die meisten Cape-Coral- oder Naples-Konstellationen lösen daher nur Federal- (nicht State-) Steuerpflicht aus.

Die zentrale Schwierigkeit: State Estate Taxes sind durch Art. 11 DBA-USA-Erb nicht erfasst. § 21 ErbStG kennt sie nicht. Die einzige verbleibende Entlastung in Deutschland ist der Abzug als Nachlassverbindlichkeit nach § 10 Abs. 5 ErbStG — was nur den marginalen Steuersatz minus Steuersatz, nicht den vollen Anrechnungsbetrag entlastet.

Wie läuft das Probate-Verfahren ab — und welche Liquiditätsfalle entsteht?

Probate ist das gerichtliche Verfahren in den USA, in dem der Nachlass abgewickelt wird. Bei US-Immobilien ist es zwingend (außer bei vorab gestalteten Trust-Strukturen oder Joint-Tenancy-Eigentum mit Survivorship-Recht). Dauer: 9 bis 24 Monate, Kosten typischerweise 3–8 % des Nachlasses zwischen Anwalt, Personal Representative und Court Fees.

Während Probate sind die Vermögenswerte eingefroren. US-Immobilien können nicht verkauft werden, US-Bankguthaben sind blockiert, US-Wertpapierdepots erfordern für die Freigabe das IRS Transfer Certificate (Form 5173). Aktuelle Bearbeitungszeit beim IRS Cincinnati Service Center: über 24 Monate. Bis zur Freigabe kann der Erbe weder verkaufen noch Erträge entnehmen.

Klassische Vorbeuge-Strategien sind Joint Tenancy with Right of Survivorship (Eigentum geht automatisch auf den überlebenden Mitberechtigten über, kein Probate), Transfer-on-Death-Designation für Wertpapierkonten (Schwab, Fidelity bieten dies routinemäßig an) und der Revocable Living Trust. Letzterer ist die meistgenutzte Vermeidungsstruktur bei US-Immobilien — er löst Probate auf der US-Seite vollständig auf, lässt aber Treaty- und § 21-Wirkung für Deutschland unberührt.

Was muss in Deutschland nach dem Erbfall sofort passieren?

Anzeige nach § 30 ErbStG: Innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis vom Erwerb ist beim zuständigen Finanzamt eine schriftliche Anzeige zu erstatten. Die Anzeige bewirkt, dass das Finanzamt eine Erbschaftsteuererklärung anfordert. Wer die Frist versäumt, riskiert Verspätungszuschläge und gegebenenfalls Strafverfahren wegen Steuerhinterziehung.

Bewertung nach § 11 BewG: Der Erwerb wird zum Bewertungsstichtag (Tag der Steuerentstehung, regelmäßig Sterbetag) bewertet. Für US-Immobilien greift der gemeine Wert nach § 9 BewG; in der Praxis wird der US-Verkehrswert nach Wechselkurs des Stichtags umgerechnet. Wertgutachten eines unabhängigen US-Appraiser ist Standard, wenn das Finanzamt zweifelt.

Wechselkursrisiko: Der Bewertungsstichtag ist fix; Kursveränderungen zwischen Sterbedatum und tatsächlicher Auszahlung sind steuerlich nicht erfasst. Bei der Verlängerung des Probate-Verfahrens auf 24+ Monate können erhebliche FX-Differenzen entstehen, die zu echten Liquiditätsproblemen führen — die Steuer wird auf Werte geschuldet, die der Erbe nicht erhalten hat.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn die deutsche Erbschaftsteuer fällig wird, bevor die Federal Estate Tax festgesetzt ist?

Das ist der Regelfall. Die deutsche Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod des Erblassers (§ 9 ErbStG) und wird typischerweise binnen 12 Monaten festgesetzt. Die Federal Estate Tax kann sich hingegen über 24 Monate hinziehen. Lösung: Die deutsche Steuer wird zunächst ohne Anrechnung gezahlt; nach Festsetzung der US-Steuer kann ein Antrag auf Änderung des deutschen Bescheids nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO gestellt werden. Die 5-Jahres-Frist nach § 21 Abs. 1 Satz 4 ErbStG ist dabei einzuhalten.

Brauche ich eine ITIN, wenn ich eine US-Immobilie erbe?

Ja, sobald Sie als Erbe US-Steuerformulare einreichen müssen — etwa Form 1040-NR bei Mieteinkünften oder Form 8288-B beim späteren Verkauf der geerbten Immobilie. Die Individual Taxpayer Identification Number wird über Form W-7 beim IRS beantragt; aktuelle Bearbeitungszeiten 8–14 Wochen. Bei Verkauf der geerbten Immobilie greift FIRPTA mit 15 % Quellensteuerabzug auf den Kaufpreis, sofern keine ITIN und Form 8288-B vorliegen.

Kann ich die geerbte US-Immobilie steueroptimiert verkaufen?

Ja, mit Planung. Der Anschaffungswert wird durch den Step-up in Basis auf den Verkehrswert am Sterbetag angehoben (IRC § 1014) — Wertsteigerungen bis zum Erbfall sind US-seitig steuerfrei. Spätere Wertsteigerungen sind als Long-Term Capital Gain steuerpflichtig. Die FIRPTA-Quellensteuer von 15 % ist bei korrekter ITIN, Form 8288-B-Antrag und Steuererklärung Form 1040-NR vermeidbar oder rückforderbar. In Deutschland greift bei Veräußerung innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist § 23 EStG; nach Ablauf ist der Verkauf steuerfrei.

Was passiert, wenn der Erblasser auch Schulden in den USA hatte?

Schulden, die in einem ursächlichen Zusammenhang mit US-Vermögenswerten stehen (z. B. Hypothek auf der US-Immobilie), reduzieren die Bemessungsgrundlage sowohl der Federal Estate Tax (Schedule K der Form 706-NA) als auch der deutschen Erbschaftsteuer (§ 10 Abs. 5 ErbStG). Schulden ohne US-Bezug — etwa eine deutsche Hypothek — sind nur in Deutschland abzugsfähig. Eine genaue Zuordnung ist erforderlich; Pauschalansätze führen regelmäßig zu Abweichungen mit dem Finanzamt.

Brauche ich für die deutsche Erbschaftsteuererklärung einen US-Wertgutachter?

Bei US-Immobilien: ja, in der Regel. Das Finanzamt akzeptiert in der Praxis Verkehrswertgutachten von US-zertifizierten Appraisern (Mitglied der Appraisal Institute oder vergleichbar). Reine Online-Bewertungen (Zillow, Redfin) genügen nicht. Bei Wertpapierdepots reichen die Stichtagskursauszüge des US-Brokers (Schwab, Fidelity) zusammen mit dem Stichtags-Wechselkurs der Bundesbank.

Was Sie jetzt tun sollten

Wenn Sie kürzlich eine US-Immobilie geerbt haben oder eine Erbfall-Konstellation absehbar ist, sind drei zeitliche Anker entscheidend: die 3-Monats-Frist des § 30 ErbStG ab Kenntnis vom Erwerb in Deutschland, die 9-Monats-Frist für Form 706-NA in den USA und die 5-Jahres-Frist des § 21 Abs. 1 Satz 4 ErbStG für die Anrechnung. Wer den ersten Schritt — die Anzeige in Deutschland — verpasst, riskiert das gesamte Anrechnungsregime.

RUGE FEHSENFELD bearbeitet seit über zwei Jahrzehnten US-Erbfälle für deutsche Erben, einschließlich Form-706-NA-Erstellung, Treaty-Disclosure, ITIN-Anträgen und Koordination mit US-Probate-Anwälten in den wichtigsten Belegenheitsstaaten. Schreiben Sie an info@rugefehsenfeld.de oder vereinbaren Sie ein Erstgespräch über unsere Website.