Testamentsvollstrecker verkauft eine Nachlassimmobilie: Wie die Verfügungsbefugnis gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen ist

Die Veräußerung einer Nachlassimmobilie durch den Testamentsvollstrecker ist ein häufiger, aber praktisch anspruchsvoller Vorgang. Regelmäßig entscheidet erst im Grundbuchvollzug, ob der Nachweis der Verfügungsbefugnis genügt – und ob der Kaufvertrag zeitgerecht vollzogen werden kann. Der vorliegende Ratgeberbeitrag ordnet die maßgebliche Rechtsprechung ein und zeigt, worauf Testamentsvollstrecker, Erben und Erwerber achten sollten.

Ausgangslage: Die Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers

Ordnet der Erblasser Testamentsvollstreckung an, so unterliegt der Nachlass grundsätzlich der Verwaltung des Testamentsvollstreckers. Nach § 2205 Satz 1 BGB hat dieser den Nachlass zu verwalten und ist berechtigt, über Nachlassgegenstände zu verfügen. Korrespondierend ist der Erbe nach § 2211 Abs. 1 BGB von der Verfügung über einen der Verwaltung des Vollstreckers unterliegenden Nachlassgegenstand ausgeschlossen. Für Nachlassgrundstücke bedeutet das: Während der Dauer der Testamentsvollstreckung kann grundsätzlich nur der Vollstrecker – nicht der Erbe – wirksam über die Immobilie verfügen.

Damit stellt sich im Grundbuchvollzug die zentrale Frage, wie der Vollstrecker seine Verfügungsbefugnis gegenüber dem Grundbuchamt nachweist. Denn das Grundbuchamt ist verpflichtet, das Grundbuch mit der wirklichen Rechtslage in Einklang zu halten, und hat die Verfügungsbefugnis des Erklärenden zu prüfen, bevor es die beantragte Rechtsänderung einträgt.

Warum der Testamentsvollstreckervermerk nach § 52 GBO nicht genügt

Häufig ist im Grundbuch bereits ein Testamentsvollstreckervermerk nach § 52 GBO eingetragen. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 19. Oktober 2023 (V ZB 8/23) klargestellt, dass dieser Vermerk den erforderlichen Nachweis der Verfügungsbefugnis nicht ersetzt. Der Vermerk soll lediglich negativ die Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Erben kundtun und auf diese Weise verhindern, dass ein Dritter in Unkenntnis der Testamentsvollstreckung das Eigentum gutgläubig vom Erben erwirbt. Er ist daher nicht geeignet, gegenüber dem Grundbuchamt den nach § 35 Abs. 2 GBO erforderlichen Nachweis der Befugnis des Vollstreckers zur Verfügung über das Nachlassgrundstück zu erbringen, und vermittelt insoweit auch keinen guten Glauben.

Erklärt der Testamentsvollstrecker also Auflassung und Bewilligung in Bezug auf ein Nachlassgrundstück, hat das Grundbuchamt seine Verfügungsbefugnis eigenständig zu prüfen. Der bereits eingetragene Vermerk entbindet davon nicht.

Der Nachweis nach § 35 GBO: Zeugnis statt bloßer Behauptung

Der Nachweis der Verfügungsbefugnis wird regelmäßig durch ein Testamentsvollstreckerzeugnis nach § 2368 BGB geführt, dem über die Verweisung auf die Vorschriften über den Erbschein die Richtigkeitsvermutung und der öffentliche Glaube zukommen. In grenzüberschreitenden Nachlässen kann an seine Stelle ein Europäisches Nachlasszeugnis treten. Maßgeblich ist, dass dem Grundbuchamt ein Nachweis vorliegt, der die Verfügungsbefugnis des Vollstreckers für die konkrete Verfügung trägt – nicht die bloße Behauptung eines Beteiligten.

In der Praxis ist zu beachten, dass die Erteilung eines Testamentsvollstreckerzeugnisses durch das Nachlassgericht Zeit in Anspruch nimmt. Wird der Nachweis erst im laufenden Grundbuchvollzug angestoßen, kann sich der Vollzug erheblich verzögern – mit Auswirkungen auf Kaufpreisfälligkeit, Lastenfreistellung und vertragliche Fristen.

Praxishinweise für Testamentsvollstrecker, Erben und Erwerber

1. Verfügungsbefugnis frühzeitig sichern: Das Testamentsvollstreckerzeugnis sollte bereits vor Beurkundung des Kaufvertrags beantragt werden, damit der Nachweis bei Eintragungsreife vorliegt.
2. Umfang der Vollstreckung prüfen: Erstreckt sich die Verwaltung auf das Grundstück? Bestehen Verfügungsbeschränkungen (z. B. § 2208 BGB) oder eine nur überwachende Vollstreckung?
3. Kaufvertrag anpassen: Fälligkeits- und Fristenregelungen sollten den Nachweiszeitraum berücksichtigen; ein Abstellen allein auf den § 52-Vermerk ist unzureichend.
4. Erwerberschutz beachten: Ohne wirksamen Nachweis der Verfügungsbefugnis besteht kein Gutglaubensschutz allein aufgrund des Vermerks.

Häufige Fragen

Reicht das eröffnete Testament mit Testamentsvollstreckerernennung für die Eintragung aus?

Für den Nachweis der Verfügungsbefugnis über ein Nachlassgrundstück verlangt das Grundbuchamt regelmäßig ein Testamentsvollstreckerzeugnis oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Der bereits eingetragene Testamentsvollstreckervermerk nach § 52 GBO genügt nach der Rechtsprechung des BGH nicht.

Wozu dient dann der Testamentsvollstreckervermerk im Grundbuch überhaupt?

Der Vermerk hat eine Warnfunktion: Er tut nach außen kund, dass der Erbe in seiner Verfügungsbefugnis beschränkt ist, und verhindert einen gutgläubigen Erwerb vom Erben. Er ist jedoch kein positiver Nachweis der Befugnis des Vollstreckers.

Wie lange dauert die Erteilung eines Testamentsvollstreckerzeugnisses?

Das hängt vom Einzelfall und vom zuständigen Nachlassgericht ab. Da die Erteilung mehrere Wochen in Anspruch nehmen kann, sollte der Antrag frühzeitig – idealerweise vor der Beurkundung – gestellt werden.

Fazit

Wer eine Nachlassimmobilie über einen Testamentsvollstrecker veräußert, muss den Nachweis der Verfügungsbefugnis gegenüber dem Grundbuchamt sorgfältig vorbereiten. Der Testamentsvollstreckervermerk nach § 52 GBO ersetzt diesen Nachweis nicht; erforderlich ist regelmäßig ein Testamentsvollstreckerzeugnis oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Eine frühzeitige Antragstellung sichert den reibungslosen Grundbuchvollzug. Als zertifizierte Testamentsvollstrecker und Fachanwälte für Erbrecht begleiten wir die Abwicklung von Nachlässen mit Grundbesitz – von der Testamentsgestaltung bis zum Vollzug – gerne persönlich.

Zu diesem Thema sowie zu allen anderen steuerlichen und erbrechtlichen Themen beraten wir Sie gerne umfassend. Sie erreichen uns unter der Nummer 040/528 403-0 oder per E-Mail unter info@rugefehsenfeld.de.