Steuerbefreiung bei Zuwendung des Familienheims

Unter den Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4a, Nr. 4b oder Nr. 4c ErbStG ist die Zuwendung des so genannten Familienheims steuerbefreit. Die Steuerbefreiung für selbst genutzte Wohnimmobilien gilt nicht nur für den Erbfall, sondern ist auch bei lebzeitigen Zuwendungen möglich und erscheint damit besonders attraktiv. Begünstigt sind Ehegatten oder gleichgeschlechtliche Lebenspartner nach dem LPartG, nicht hingegen Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft außerhalb des LPartG.

1. Zuwendung unter Lebenden
Sofern das Familienheim zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, ist die Übertragung der Immobilie unter Ehegatten/Lebenspartnern dann steuerbefreit, wenn die Immobilie als Familienheim gilt.
– Für ein Familienheim bedarf es des Eigentums- oder Miteigentums an einem im Inland, der EU oder des EWR belegenen und bebauten Grundstücks. Der EWR umfasst neben der EU auch Norwegen, Liechtenstein und Island, nicht hingegen die Schweiz.
– Für das Familienheim kommt es weiterhin darauf an, ob die Immobilie Lebensmittelpunkt der Ehepartner ist. Ein Lebensmittelpunkt der Eheleute wird auch dann angenommen, wenn Kinder oder andere enge Verwandte das Familienheim im Rahmen eines gemeinsamen Hausstandes nutzen (BFH 26.2.09, II R 69/06).
– Umfasst sind durch den Verweis auf § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG neben Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken, Wohnungs- und Teileigentum auch Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Entscheidend ist, dass es sich um den Hauptwohnsitz der Eheleute handelt (BFH BStBl II 13, 1051). Bloße Zweit-, Ferien- oder Wochenendwohnungen sind nicht begünstigt (BFH 18.7.13, II R 35/11). Dies gilt auch für den Fall einer doppelten Haushaltsführung (BFH 23.6.15 II R 39/13). Die Steuerbefreiung erstreckt sich allerdings nur auf die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung, sie ist mithin flächenmäßig begrenzt. Bei gemischt genutzten Grundstücken ergibt sich die Möglichkeit einer Teilbefreiung.
– Eine anderweitige Nutzung innerhalb der Wohnung z.B. durch ein Arbeitszimmer ist unschädlich, wenn dieser Nutzung nur eine flächenmäßig untergeordnete Rolle zukommt (BFH 26.2.09, II R 69/06). Auch die Aufnahme einer Haushaltshilfe in den Wohnbereich ist unschädlich (R E 13.3 Abs. 2 S. 6 ErbStR 2011). Garagen und andere Nebenräume sind ebenfalls befreit, wenn sie sich auf dem Grundstück befinden und ein Nutzungszusammenhang mit den Wohngebäuden besteht (R E 13.3 II 7 ErbStR).
– Schädlich ist hingegen in der Regel die entgeltliche Vermietung. Diese kann eine nachteilige Aufteilung der Immobilie in Wohn- und Nutzfläche zur Folge haben (R E 13.3 Abs. 2 Satz 19, Satz 13 ErbStR 2011).
– Bei nebeneinanderliegenden Grundstücken ist eine Steuerbefreiung nur für das Grundstück vorgesehen, auf dem sich das Familienheim befindet. Sofern das angrenzende Grundstück im Grundbuch mit eigener Nummer eingetragen ist (FG Düsseldorf 16.5.18, 4 K 1063/17 Erb), soll die Befreiung nicht gelten. Auch dann nicht, wenn beide Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden (FG München 5.4.18, 4 K 2568/16). Diese Sichtweise ist allerdings umstritten (vgl. Meincke/Hannes/Holtz, § 13ErbStG, Rn. 24) und gegen dieses Urteil des Finanzgerichts München ist das Ergebnis einer erhobenen Nichtzulassungsbeschwerde noch ausstehend.
– Die Aufteilung, die sich je nach Objektart bei unterschiedlichen Nutzungen (s.o.) ergeben kann, richtet sich anteilig nach dem Verhältnis von Wohn- und Nutzfläche (BFH 26.2.09, II R 69/09).

2. Weiteres zur lebzeitigen Zuwendung des Familienheims
Der Güterstand spielt bei der Schenkung zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern keine Rolle. Auch gibt es keine wertmäßige Begrenzung, so dass es nicht auf den Immobilienwert an sich ankommt. Die Steuerbefreiung kann mehrfach nacheinander in Anspruch genommen werden und so für mehrere Objekte erfolgen. Auch muss das Familienheim nach der Schenkung nicht behalten werden, sondern könnte auch direkt weiter veräußert werden. Eine spätere Veräußerung bzw. Nutzungsänderung ist allerdings nur dann unbeachtlich, wenn kein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten nach § 42 AO vorliegt. Ein solcher Missbrauch wird etwa dann angenommen, wenn das (Mit-)Eigentum am Familienheim zunächst übertragen wird und der schenkende Ehegatte die Immobilie anschließend vom beschenkten Ehegatten zurückkauft (ErbBstg 03/2019, S. 72).

3. Im Todesfall
Für den Fall, dass der beschenkte Ehegatte/Lebenspartner vorverstirbt sollte zum Schutz des Schenkers ein so genanntes Rückforderungsrecht vereinbart werden, was gemäß § 29 Abs. 1 ErbStG dazu führt, dass die Schenkung als nicht ausgeführt gilt und die Steuer für die Schenkung mit Wirkung für die Vergangenheit erlischt.

Bei Erwerb von Todes wegen sind neben den Ehegatten/Lebenspartner auch die Kinder steuerbefreit. Ein vor der Vererbung vom Erblasser selbst genutztes Wohneigentum bleibt gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG dann steuerfrei, wenn der Erwerber die Wohnung unverzüglich selbst nutzt.

– Als selbst genutzt durch den Erblasser gilt eine Immobilie (anstelle einer tatsächlichen Haushaltsführung) auch dann, wenn zwingende objektive Gründe, wie z.B. Pflegebedürftigkeit, dem Erblasser die Führung eines Haushalts unmöglich machen (R E 13.4 ErbStR 2011). Im Falle einer aus objektiv zwingenden Gründen verhinderten Selbstnutzung, ist auch eine Vermietung der Wohnung im Zeitpunkt des Erbfalls unschädlich für die Steuerbefreiung.
– Als selbst genutzt durch den Erwerber gilt eine Immobilie in jedem Fall dann, wenn der Erwerber unverzüglich in das Haus einzieht und dort 10 Jahre wohnen bleibt (Behaltensfrist). Bei einer Weitergabe der Immobilie durch den Erwerber an Dritte gilt diese nicht als selbst genutzt, selbst dann nicht, wenn es sich um eine unentgeltliche Überlassung an enge Verwandte handelt (BFH 5.10.16, II R 32/15). Eine eventuell noch bestehende Vermietung muss vom Erwerber zugunsten einer Selbstnutzung beendet werden. Eine Selbstnutzung des Erwerbers wird (wie auch beim Erblasser) bei fehlender faktischer Haushaltsführung auch dann angenommen, wenn zwingende objektive Hindernisse bestehen. Dazu zählt erneut die Pflegebedürftigkeit zum Zeitpunkt des Erwerbs (R E 13.4 ErbStR 2011), nicht jedoch bloße berufliche Gründe (FG Münster 31.1.13, 3 K 1321/11; FG München 24.2.16, 4 K 2885/14). Liegen keine objektiv zwingenden Hindernisse vor, muss der Erwerber unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, die Selbstnutzung aufnehmen (im Regelfall innerhalb von 6 Monaten nach Erwerb). Es bedarf der tatsächlichen Selbstnutzung, so dass eine bloße Ummeldung nicht ausreicht. Je nach Einzelfall kann der Zeitraum bis zur Aufnahme der Selbstnutzung allerdings auch über die 6 Monate hinausgehen, etwa bei notwendigen Renovierungsmaßnahmen (DStR 12, 2082) oder bei Umständen auf die der Erbe keinen Einfluss hast (FG Münster 28.9.16, 3 K 3793/15). Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist die Einhaltung der Minimalfristen zu empfehlen. Bei einem vollständigen Abriss des Hauses wird, unabhängig von den Gründen, keine Selbstnutzung angenommen (FG München 22.10.14, 4 K 847/13; FG Nürnberg 4.4.18, 4K 476/16). Es ist umstritten, ob die Weitergabe eines begünstigten Familienheims unter Nießbrauchvorbehalt, etwa weil es zu groß geworden ist, einen Verstoß gegen die Behaltensfrist darstellt. Es droht allerdings auch hier der Verlust der Steuerbefreiung (FG Münster 28.9.16, 3 K 3757/15; Hessisches FG 15.2.16, 1 K 2275/15).

4. Weiteres zum Erwerb von Todes wegen
So gilt die Steuerfreiheit auch nur für den Eigentumserwerb und nicht für den Erwerb eines bloßen Wohnrechts. Nießbrauchrechte sind daher nicht steuerbegünstig (BFH 3.6.14, II R 45/12). Für Kinder gilt im Sinne der Steuerbefreiung außerdem eine Flächenbegrenzung von 200m². Sofern anlässlich der steuerbefreiten Schenkung Verbindlichkeiten übernommen werden, können diese gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 ErbStG bei der Begrenzung von Kindern auf 200m² nur insoweit abgezogen werden, wie die Immobilie nicht steuerbefreit ist. Im Falle der vollen Steuerbefreiung können diese wegen § 10 Abs. 6 S. 1 ErbStG gar nicht abgezogen werden. Auch im Zuge einer Erbauseinandersetzung können insbesondere Weitergabeverpflichtungen zu Problemen führen. Um die 10 jährige Behaltensfrist für Ehegatten zu vermeiden, sollte daher bereits zu Lebzeiten an eine Übertragung des Familienheims gedacht werden, da in diesem Fall die unentgeltliche Zuwendung an den Ehegatten ohne die Behaltensfrist zur Steuerbefreiung führt.

Siehe auch die Checkliste zum Familienheim in ErbBstg 03/2019, S. 72.

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