Steueroptimierte Gebäudeabschreibung durch Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag und kürzere Restnutzungsdauer des Gebäudes

Die steuerliche Gebäudeabschreibung bietet viel Gestaltungspotential. Wer sich noch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags kümmert, wird besonders belohnt. Aber auch wer bereits über Immobilienvermögen verfügt, sollte seine steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten kennen.

1. Die Grundlagen

Ein bebautes Grundstück setzt sich aus dem Grund und Boden und dem Gebäude zusammen. Grund und Boden unterliegt nicht der Abnutzung. Darauf darf keine Abschreibung vorgenommen werden. Bei Gebäuden handelt es sich um abnutzbare Wirtschaftsgüter. Ihre Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind über die gesamte Nutzungsdauer zu verteilen und als Absetzung für Abnutzung abzuziehen, soweit das Gebäude zur Erzielung von Einkünften verwendet wird.

Die Abschreibungsbeträge mindern jährlich das steuerliche Ergebnis und somit die zu zahlende Ertragsteuer. Hieraus ergeben sich die zwei wesentlichen Stellschrauben der steuerlichen Gestaltung:

1. Die Höhe der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die auf das Gebäude entfallen
2. Die Nutzungsdauer des Gebäudes, über die die Abschreibungsbeträge verteilt werden

Wie der Anteil des Gebäudes am gesamten Grundstück und die Nutzungsdauer des Gebäudes die Abschreibungsbeträge beeinflussen kann, verdeutlicht das folgende Beispiel:

Gebäudeanteil = 50 % und Nutzungsdauer = 50 Jahre

Eine kürzere Nutzungsdauer ebenso wie ein höherer Gebäudeanteil erhöhen den jährlichen Abschreibungsbetrag und somit die Steuerersparnis.

2. Kaufpreisaufteilung in auf Grund und Boden und Gebäude entfallende Anteile

Die Anschaffungskosten der Immobilie ergeben sich in der Regel aus dem notariellen Kaufvertrag. Wenn darin bereits eine Aufteilung des Grundstückskaufpreises in Grund und Boden und Gebäude entfallende Anteile erfolgt, ist dieser vertraglichen Kaufpreisaufteilung zu folgen, soweit die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt werden (vgl. BFH Urteil v. 21.07.2020 – IX R 26/19). Die Aufteilung vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist daher nach jedem sachgerechten Verfahren möglich. Der Aufteilungsschlüssel ist in den Kaufvertrag aufzunehmen.

Die Aufteilung des Grundstückskaufpreises nach Vertragsabschluss ist ebenfalls möglich. Hierfür stellt das BMF eine Arbeitshilfe zur Verfügung, welche die Finanzverwaltung anwendet. Die Aufteilung in Grund und Boden und Gebäudeanteil mit Hilfe der Arbeitshilfe führt nicht unbedingt zum steuerlich günstigsten Ergebnis. Ein Rechtsbehelfsverfahren im Streitfall zur Klärung des maßgeblichen Aufteilungsverfahrens und des Gebäudeanteils kann lange dauern und teuer werden. Zudem ist die erfolgreiche Durchsetzung des angestrebten Aufteilungsschlüssels nicht garantiert. Daher empfiehlt es sich ausdrücklich, die Kaufpreisaufteilung bereits vor Vertragsabschluss vorzunehmen und den Aufteilungsschlüssel in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Auch wenn (noch) keine Vermietung des Objekts beabsichtigt ist, ist dadurch der Weg für eine mögliche steueroptimierte Vermietung in der Zukunft geebnet.

Bei RUGE FEHSENFELD nimmt eine spezialisierte Arbeitsgruppe die Kaufpreisaufteilung für Sie vor und steht Ihnen vor und nach Vertragsschluss gern mit umfassendem Expertenwissen zur Seite.

3. Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer des Gebäudes

Eine vermiete Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus wird typisiert i. d. R. mit 2% (für Neubauten ab 2023 mit 3%) der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten abgeschrieben, was einer Nutzungsdauer von 50 bzw. 33 1/3 Jahren entspricht. Die Abschreibung kann zu höheren Raten vorgenommen werden, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist. Wie die tatsächliche kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden kann, wurde kürzlich durch ein BMF-Schreiben, welches die Finanzverwaltung bindet, festgelegt.

Gemäß dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 ist der Nachweis durch ein Sachverständigengutachten zu erbringen. Dieses Gutachten müsse strengen Anforderungen genügen. Insbesondere sei nach Auffassung des BMF die Übernahme der Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten nicht als Nachweis geeignet. Ebenso sei die modellhafte Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen nach der Anlage 1 und 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung nicht ausreichend.

Der Verwaltungsauffassung entgegen steht die höchstrichterliche Auffassung, die Berechnung der Restnutzungsdauer eines Gebäudes könne anhand modellhafter Ermittlungen nach der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) erfolgen (vgl. BFH-Urteil v. 28.7.2021 – IX R 25/19; FG Münster, Urteile v. 14.2.2023 – 1 K 3840/19 F und 1 K 3841/19 F).

4. Bestandsimmobilien

Die Gestaltungsmöglichkeiten, die sich aus den geschilderten Instrumenten ergeben, beschränken sich nicht auf Neuerwerbe. Auch bei Bestandsimmobilien kann für noch offene Veranlagungszeiträume die Bemessungsgrundlage der Gebäudeabschreibung ebenso wie die Restnutzungsdauer geprüft und ggf. abweichend angesetzt werden. Insbesondere bei hohen Vermögenswerten empfiehlt sich im Einzelfall eine dahingehende Überprüfung der bisherigen Besteuerungsgrundlagen.

5. Fazit

Hinsichtlich des steuerlichen Abschreibungsvolumens von Gebäuden können bzgl. der Bemessungsgrundlage und/oder der Restnutzungsdauer effektive Optimierungsmöglichkeiten bestehen. Um diese Nutzen zu können und dabei das Risiko einer zeit- und Ressourcen intensiven Auseinandersetzung mit der Finanzverwaltung zu minimieren, empfiehlt es sich, wenn möglich, noch vor dem Immobilienerwerb tätig zu werden.

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