Grunderwerbsteuer beim „einheitlichen Vertragswerk“?

Dass auf den Erwerb eines (bebauten) Grundstückes Grunderwerbsteuer nach dem GrEStG zu zahlen ist, dürfte den meisten bekannt sein. Soll das Grundstück allerdings zeitnah bebaut werden, verlangt das Finanzamt die Besteuerung der Gesamtsumme, die sich aus dem Grundstückskauf und dem gezahlten Preis für das zu bauende Haus ergibt. Begründet wird dies mit dem Vorliegen eines sogenannten „einheitlichen Vertragswerkes“.

Maßgeblich für die Grunderwerbsteuer ist gem. § 1 I Nr. 1 GrEStG zunächst der Grundstückskaufvertrag. Ist das Grundstück zum Zeitpunkt des Kaufes im unbebauten Zustand, ist zunächst nur der Kaufpreis für das erworbene Grundstück zu versteuern. Für die Grunderwerbsteuerfestsetzung  ist das zukünftige Bauvorhaben des Grundstückskäufers auf dem Grundstück zunächst irrelevant.

Allerdings wird von diesem Grundsatz dann eine Ausnahme gemacht, wenn aus den parteilichen Vereinbarungen aus dem Grundstückskaufvertrag und/oder dem Bauvertrag hervorgeht, dass zwischen diesen beiden – zivilrechtlich grundsätzlich getrennt zu bewertenden – Verträgen ein rechtlicher bzw. objektiv enger sachlicher Zusammenhang besteht. Dann nämlich, so die Auffassung der Finanzgerichte, sei der Erwerbsgegenstand nicht das unbebaute, sondern das (zukünftig) bebaute Grundstück. Dementsprechend ist beim Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerkes der Gesamtwert grunderwerbsteuerrechtlich relevant, der sich aus dem Grundstückskaufvertrag einerseits und dem Bauvertrag andererseits ergibt.

Indizien für einen rechtlichen Zusammenhang der beiden Verträge sind nach der Rechtsprechung  zum Beispiel in dem Umstand zu sehen, dass sich die Verträge im Wortlaut aufeinander beziehen oder sonst miteinander verknüpft sind. Ein objektiv sachlicher Zusammenhang liegt regelmäßig dann vor, wenn im Grundstückskaufvertrag eine zeitnahe Bauverpflichtung vereinbart worden ist, Grundstücksverkäufer und Bauträger personenidentisch sind oder der Grundstückskäufer aus anderen Gründen in seiner Entscheidung des „Ob“, „Wie“ und „Wann“ der Bebauung nicht mehr frei ist. Es lohnt sich also, im Rahmen der Vertragsverhandlungen etwaige Zusammenhänge der zukünftig zu schließenden Verträge im Blick zu behalten.

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